Entwurf zielt auf mehr Wertsicherheit

Gutachterausschüsse sollen dafür sorgen, dass künftig bei der Immobilienbewertung im Erbfall realistischere, marktnahe Werte ermittelbar sind. ImmoWert-Geschäftsführer Jochen Nagel sieht im Entwurf der vom Bundesfinanzministerium vorgelegten  Grundvermögensbewertungsverordnung, kurz GrBewV, durchaus die Chance zur Modernisierung des Sachverständigenwesens. Doch er erkennt auch gewisse Risiken. Sein Mitarbeiter Christian Zobel pflichtet ihm nach eigener, intensiver Beurteilung der Sachlage bei.

Was in der Theorie gut klingt, muss in der Praxis noch lange nicht reibungslos funktionieren. Auf diesen kurzen Nenner lassen sich die Statements gleich mehrerer Experten bringen, die die IMMOBLIEN ZEITUNG anlässlich der Vorstellung des Entwurfs der GrBewV veröffentlichte. Die Maßgabe des Bundesverfassungsgerichts an den Gesetzgeber: Optimalere Wertermittlung unbebauter und bebauter Grundstücke im Erbfall. Die Antwort des Bundesfinanzministeriums: Stärkung der Gutachterausschüsse und Nutzung der hier konzentrierten fachlichen wie regionalen Kompetenz. Festgeschrieben ist dies im Entwurf der neuen GrBewV.

Und wie sieht die Praxis aus? Es würde den Rahmen des Beitrags sprengen, die Auswirkungen dieser Durchführungsverordnung in all ihren Facetten zu zitieren und zu kommentieren. Fakt ist: Nicht nur Jochen Nagel, auch sein ImmoWert GmbH-Kollege Christian Zobel kommen zu der Einschätzung, dass die Bedeutung der Gutachterausschüsse erheblich steigen wird. Für die beiden ergeben sich daraus neben dem grundsätzlichen „Ja“ zu dieser Weichenstellung einige kritische Fragen. Fragen, die doch Zweifel an der Ausgereiftheit des GrBewV-Entwurfes aufkommen lassen. „Wie marktnah sind die ermittelten Werte?“ „Wie groß gestalten sich die Abweichungen bei einer vereinfachten Anwendung?“ „Lässt sich die Wertermittlungsverordnung so einfach typisieren?“ „Verfügen Gutachterausschüsse überhaupt über die Manpower, um diese zusätzlichen Aufgaben zeitnah zu bewältigen?“ Vier von vielen Fragen, die die endgültige Fassung GrBewV aus Expertensicht eindeutiger beantworten muss!

Konstruktive Kritik, die in die Endfassung einfließen sollte

Was die konkreten Kritikpunkte betrifft, so kommen Jochen Nagel und Christian Zobel im Ergebnis ihrer intensiven Bestandsaufnahme zu folgenden zentralen Punkten:

• Die Wertermittlung anhand von Vergleichspreisen setzt nicht nur deren Verfügbarkeit, sondern auch viel Wissen und Erfahrung bei den Finanzbehörden voraus. Es ist jedoch zu bezweifeln, dass dies alles in wirklich ausreichendem Maß für die künftigen Vergleichswertverfahren zur Verfügung steht.
  
  
• Die angestrebte Typisierung ist zu grob. Erfahrungsgemäß wird sie zu erheblichen Abweichungen in den ermittelten Marktwerten führen.
  
  
• Der Marktanpassungsfaktor ist problematisch. Es gibt viele Objekte, für die keine geeigneten Wertzahlen verfügbar sind.
  
  
• Es wird zu regelmäßigen Überbewertungen kommen, und dies sowohl bei Standard- als auch bei Spezialimmobilien. Im Gegensatz dazu werden Geschäftsimmobilien in 1a-Citylagen systembedingt unterbewertet.

Vor diesem Hintergrund sind aus Sicht beider Immobilien-Experten Nachbesserungen am Entwurf der GrBewV  unbedingt notwendig. Denn nur dadurch lassen sich – vor allem bei den Spezialimmobilien – marktgerechte Werte ermitteln. Werte, die allen Seiten das Gefühl der steuerlichen Gerechtigkeit vermitteln. Beitrag "Die Unsicherheit über den richtigen Wert nimmt zu" lesen...


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(www.immobilien-zeitung.de)